□胡建兵
　　国土资源部、住房和城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，并确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展试点。
　　试点方案明确提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。该规定意味着利用村里的土地也可以建房，然后出租给城市人或者在周边企业打工的人员。房地产租赁化是大势所趋，现在很多大城市土地紧张，能用来做建设用地的土地越来越少，也没有太多的土地用来建设租赁房。“集体建设用地建租赁房”最大的好处是极大地降低住房成本，以满足中低阶层住房需要为原则，符合国家“房子是用来住的，不是用来炒的”大方向，让居者有其屋。
　　当下，房价高企，很多人就是一辈子不吃不喝也不见得能买得起房，而如果在外面租房，租金也相当高。特别是对于一些外出打工者，他们把工资的大部分用于租房的话，生活会相当困难。“集体用地建租赁房”可以有效增加出租房数量，降低住房租金，吸引更多企业到城乡接合部投资。另外，出租房多了，也能让一些原本急需购房的人有一个缓冲期，最终使更多的人居者有其屋。当然，“集体用地建租赁房”也可以发挥集体建设用地的价值，增加集体经济组织和农民收入。
　　试点方案规定，农村集体建设用地上建房的主体是农村集体经济组织，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。“集体用地建租赁房”因此应慎之又慎，选择试点的集体用地不能选择违法违规的项目用地，应满足房屋租赁的市场需求，符合城乡建设规划。譬如：规划中是产业用地的，就不能变成居住用地；属于基本农田的，更不能用于建造出租房。此外，集体经济组织本身也要有建造租赁房的意愿才行，而且还要具备一定资金实力。因为集体建设用地建成租赁房后，靠租金收益回收成本比较缓慢，前期建设资金压力会很大。如果集体没有实力，靠拆借资金盖租赁房，可能让集体经济组织背负沉重的负担，反而影响集体经济发展壮大。
　　另外，集体建设用地盖租赁房后，要建立健全收益分配机制。如果收益分配不明确，不能让集体组织成员从中获利，贸然推动集体土地建租赁用房，很可能会产生更大的经济、法律和社会问题。而一旦土地收益、出租房租赁收入分配不公，则可能引起当地群众的不满，引发社会矛盾，影响社会稳定，也使租房者不得安宁。
来源：《法制日报》