……案例分析……
同村村民买卖农房需经村委会同意吗
众所周知，农村房屋买卖有限制，若非同一集体经济组织成员之间买卖农房是不受法律保护的。那么，在同村人之间买卖农房是否有效？近日，某法院就审理了这样一起因农村房屋买卖引发的合同纠纷。
2013年，村民吴某在县城购买了一套商品房后，便打算将老家农村一栋三层楼房卖掉。同村村民陈某看中了吴某的楼房，经亲戚撮合，双方签订了一份《房屋买卖协议书》，约定吴某将房屋以35万元的价格卖给陈某，陈某先付定金5万元和购房款15万元，所欠15万元于2014年底还清。后陈某发现吴某的房屋没有土地证和房产证，便不再支付剩余购房款，并通过村干部向吴某索要定金和已支付的购房款，但吴某不同意。陈某遂以吴某故意隐瞒事实，且房屋买卖未经村委会同意为由向法院提起诉讼，请求确认上述《房屋买卖协议书》无效，并要求吴某立即退还定金和购房款共20万元。
吴某则辩称，两人签订协议前自己就讲明了此房屋没有土地证和房产证，协议中也未提及需提供两证。故吴某要求陈某继续履行合同，否则5万元定金应视为违约金不予退还。
分析：法院审理认为，原告陈某与被告吴某签订的《房屋买卖协议书》，虽是双方真实意思表示，但没有经过原、被告双方所在村委会同意，违反法律强制性规定而无效。故法院判决房屋买卖协议无效，吴某应在判决生效之日起5日内退还20万元给陈某。
那么，同村村民进行农村房屋买卖，为什么一定要经村委会同意呢？这是因为我国农村宅基地所有权属于村集体，是由村集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用。村民建造房屋后，房屋所有权人属于宅基地使用权人，但宅基地所有权仍然属于村集体。由于房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖，处分房屋的同时也处分了宅基地，也就必然与集体经济组织的权益发生关系，因此有必要征询村委会的同意。同时，《土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。因此，买卖行为经村委会同意并备案，也是出于防止村民重复申请宅基地的目的。 王树恒
2013年，村民吴某在县城购买了一套商品房后，便打算将老家农村一栋三层楼房卖掉。同村村民陈某看中了吴某的楼房，经亲戚撮合，双方签订了一份《房屋买卖协议书》，约定吴某将房屋以35万元的价格卖给陈某，陈某先付定金5万元和购房款15万元，所欠15万元于2014年底还清。后陈某发现吴某的房屋没有土地证和房产证，便不再支付剩余购房款，并通过村干部向吴某索要定金和已支付的购房款，但吴某不同意。陈某遂以吴某故意隐瞒事实，且房屋买卖未经村委会同意为由向法院提起诉讼，请求确认上述《房屋买卖协议书》无效，并要求吴某立即退还定金和购房款共20万元。
吴某则辩称，两人签订协议前自己就讲明了此房屋没有土地证和房产证，协议中也未提及需提供两证。故吴某要求陈某继续履行合同，否则5万元定金应视为违约金不予退还。
分析：法院审理认为，原告陈某与被告吴某签订的《房屋买卖协议书》，虽是双方真实意思表示，但没有经过原、被告双方所在村委会同意，违反法律强制性规定而无效。故法院判决房屋买卖协议无效，吴某应在判决生效之日起5日内退还20万元给陈某。
那么，同村村民进行农村房屋买卖，为什么一定要经村委会同意呢？这是因为我国农村宅基地所有权属于村集体，是由村集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用。村民建造房屋后，房屋所有权人属于宅基地使用权人，但宅基地所有权仍然属于村集体。由于房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖，处分房屋的同时也处分了宅基地，也就必然与集体经济组织的权益发生关系，因此有必要征询村委会的同意。同时，《土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。因此，买卖行为经村委会同意并备案，也是出于防止村民重复申请宅基地的目的。 王树恒
