一起房屋买卖合同纠纷
买房未过户，房子却被原房主抵押了
合同签了，房款也付了，住了大半年的房子却因未及时过户被卖家给抵押借款了。日前，台州市黄岩区法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷案。
2017年年底，黄岩的朱女士通过中介相中了位于黄岩东城街道一套82平方米的房子，总价68.8万元。虽然该房还没有产权证，但她还是跟卖家汪某、金某两人签订了购房合同，交了5万元定金、43.8万元首付款，并约定余款20万元在卖方办好产权证并过户给她后再一次性付清。
去年1月20日，房子交付，随后朱女士装修并入住。同年7月，汪某取得该房产权证，但朱女士并未按合同所约办理转户手续并一次性付清尾款。“我当时手头只有10万元，跟汪某协商，剩余10万元推后支付，等全部付完再过户，汪某同意了。”朱女士表示，去年10月1日，她又付了5万元。就在朱女士准备再付5万元以便办理转户手续时，一个消息让她惊呆了：这套房子竟在去年10月15日被汪某作了为期一年的借款抵押，债权为40万元！
今年年初，朱女士将汪某、金某告上法庭，要求解除双方签订的购房合同，两被告返还她购房款、违约金及装修费等共计133万余元。
汪某、金某辩称，他们在去年7月初办理了产权证并已通知朱女士办理过户，其间一直催促，可朱女士一直没有付清尾款。去年10月，因急等用钱，无奈之下才将房子拿去抵押。此事是朱女士违约在先，他们愿意解除该房买卖合同并返还63.8万元购房款。
法院审理后判决，解除原、被告双方签订的购房合同，并认定汪某、金某构成根本违约，返还朱女士购房款63.8万元，支付违约金18万元，驳回朱女士其他诉求。
分析：本案中，汪某、金某在签订合同并收到大部分购房款的情况下，仍将涉案房屋抵押给他人，用该房抵押所得的贷款至今仍未偿还，致使朱女士无法取得该房所有权，两被告的行为已构成根本违约。朱女士作为无法取得房屋所有权的买受人，其签订涉案合同的目的无法实现，应当享有主张解除合同的权利，且被告方亦同意解除合同，故涉案购房合同可以解除，汪某、金某返还朱女士已支付的购房款63.8万元。
此外，涉案购房合同中最后一条特别注明“等甲方办好房产证时十天内交给乙方，乙方付清所有房款，转户时间由乙方再确定”，可见双方对于何时办理过户手续并无明确约定，故朱女士并无违约。
至于违约金的具体数额，根据公平原则和诚实信用原则，考虑朱女士的实际损失，兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定由汪某、金某支付给朱女士18万元。对于朱女士主张的装修费，因其未能提供证据证明实际花费，可待其收集证据后另行主张。 林静
2017年年底，黄岩的朱女士通过中介相中了位于黄岩东城街道一套82平方米的房子，总价68.8万元。虽然该房还没有产权证，但她还是跟卖家汪某、金某两人签订了购房合同，交了5万元定金、43.8万元首付款，并约定余款20万元在卖方办好产权证并过户给她后再一次性付清。
去年1月20日，房子交付，随后朱女士装修并入住。同年7月，汪某取得该房产权证，但朱女士并未按合同所约办理转户手续并一次性付清尾款。“我当时手头只有10万元，跟汪某协商，剩余10万元推后支付，等全部付完再过户，汪某同意了。”朱女士表示，去年10月1日，她又付了5万元。就在朱女士准备再付5万元以便办理转户手续时，一个消息让她惊呆了：这套房子竟在去年10月15日被汪某作了为期一年的借款抵押，债权为40万元！
今年年初，朱女士将汪某、金某告上法庭，要求解除双方签订的购房合同，两被告返还她购房款、违约金及装修费等共计133万余元。
汪某、金某辩称，他们在去年7月初办理了产权证并已通知朱女士办理过户，其间一直催促，可朱女士一直没有付清尾款。去年10月，因急等用钱，无奈之下才将房子拿去抵押。此事是朱女士违约在先，他们愿意解除该房买卖合同并返还63.8万元购房款。
法院审理后判决，解除原、被告双方签订的购房合同，并认定汪某、金某构成根本违约，返还朱女士购房款63.8万元，支付违约金18万元，驳回朱女士其他诉求。
分析：本案中，汪某、金某在签订合同并收到大部分购房款的情况下，仍将涉案房屋抵押给他人，用该房抵押所得的贷款至今仍未偿还，致使朱女士无法取得该房所有权，两被告的行为已构成根本违约。朱女士作为无法取得房屋所有权的买受人，其签订涉案合同的目的无法实现，应当享有主张解除合同的权利，且被告方亦同意解除合同，故涉案购房合同可以解除，汪某、金某返还朱女士已支付的购房款63.8万元。
此外，涉案购房合同中最后一条特别注明“等甲方办好房产证时十天内交给乙方，乙方付清所有房款，转户时间由乙方再确定”，可见双方对于何时办理过户手续并无明确约定，故朱女士并无违约。
至于违约金的具体数额，根据公平原则和诚实信用原则，考虑朱女士的实际损失，兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定由汪某、金某支付给朱女士18万元。对于朱女士主张的装修费，因其未能提供证据证明实际花费，可待其收集证据后另行主张。 林静
