老人买下并居住多年，依旧被法院判腾房
到农村买房养老要慎重
辛辛苦苦攒了些养老钱，好不容易在农村买了两间便宜的老房子，原本打算和老伴一起住进去安享晚年，结果，房子住了6年多，原房主却找上门要收回房子，这让陈老伯憋了一肚子火。然而，更让陈老伯难以理解的是，法院居然判他归还房屋……
近日，舟山市普陀区人民调解委员会调解员从情理法出发，打破了僵局，让双方皆大欢喜。
卖出去的房子，多年后原房主要收回
陈老伯是舟山市普陀区人，今年已80多岁，子女们早已成家立业多年，陈老伯便一直跟老伴两人相依为命。
2011年，随着老两口的年纪越来越大，陈老伯开始为两人的晚年生活打算，准备买套房子。这时，刚好听说邻村有人要卖掉家里的老房子，陈老伯就主动联系了房主。房主姓郑，60多岁，想要卖掉的是自家的两间老屋，有些破旧，面积在60平方米左右，价格便宜。
陈老伯和老伴商量，这两间房虽然小了点也破了点，但毕竟便宜，只要好好装修下，也挺适合老两口居住。于是，陈老伯与老郑签订了房屋买卖合同，房款为34800元。协议签订后，陈老伯按约一次性支付了房款，而老郑也将房屋交付给陈老伯。
不过，这处老房子并没有办理宅基地使用权证及房屋产权证。陈老伯想着一手交钱一手交房，这买卖就成了，更何况双方还签订了房屋买卖协议，谁也抵赖不了。
拿到房子后，陈老伯老两口欢欢喜喜地忙起装修来，并很快搬进了“新房”，正式在村里安家养老了。
就这样过了几年。2017年的一天，老郑家想扩建新屋，没法批新的宅基地，唯一的办法就是推掉原来的旧房，在原宅基地上重建。可是，自家的老房子早已卖给了陈老伯，斟酌再三后，老郑只好找到陈老伯，提出要回老屋。“买房子的钱，我退给你，但房子我想收回……”也许是知道自己理亏在先，老郑找到陈老伯好声好气地商量着。“这房子当年就卖给我了，哪有说收回就收回的。”一听要收回自己住了好几年的房子，陈老伯的语气自然好不起来，想都不想就拒绝了。老郑家的房子扩建在即，眼看着陈老伯毫无商量的余地，老郑心里也升起了一团火，争来争去就吵了起来，双方不欢而散。
法院判决腾房，买房者损失谁来承担
陈老伯没想到，几天后，老郑向舟山市普陀区人民法院起诉，要求法院判决两人签订的《房屋买卖合同》无效，并要求陈老伯腾退房屋归还给他。
一审法院认为，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享受的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。陈老伯并非老郑所在村村民，无权取得涉案房屋的宅基地使用权，因此陈老伯向老郑购买该房屋的行为违反了国家法律禁止性规定，应属无效。
据此，一审法院判决，老郑与陈老伯于2011年签订的房屋买卖合同无效，并要求陈老伯于判决生效之日起30日内返还因上述协议取得的房屋。
眼看着自己“钱房两空”，陈老伯向舟山市中级人民法院提起上诉，二审法院经过审理，驳回了陈老伯的上诉，维持原判。不过，一二审法院释明，对于合同无效的后果及其购房款等相应的损失可另行主张。
于是，陈老伯又向普陀区人民法院起诉，要求老郑返还房屋买卖款34800元并赔偿经济损失40万元。
考虑到陈老伯案件符合诉调对接的条件，法院将案件引调至普陀区人民调解委员会。不久，调解员陈金法召集双方当事人进行了第一次调解。“这两间房子，我当初花了4万多元装修，这几年房价又持续上涨，现在他把房子收回去了，不仅当初的装修款白花了，我们老两口连住的地方都没有了。”一想到因为老郑的毁约，自己住了好几年的房子说没就没了，陈老伯顿时激动起来，提出了精神损失等各项赔偿。
可是，老郑认为，自己虽然确实存在一定过错，但也是无奈之举，自己愿意返还购房款并补偿一定的经济损失，但对于陈老伯的“漫天要价”无法接受。
第一次调解以失败告终。
既遵法又顾道德，调解员公平分配解难题
面对僵局，调解员陈金法改变策略，采取“背靠背”方式，从情理法出发，分别做起了双方当事人的工作。
“法院虽然判决了房屋买卖合同无效，但是从道德层面说，你违背了诚实守信的原则，理应承担起合同无效后的赔偿责任。”陈金法对老郑说，你站在陈老伯的角度考虑，两个年过八旬的老人如今无房可住，是不是应该多给一点赔偿？
“如今收回房子，仅仅返还当初的购房款，这对陈老伯很不公平。不说陈老伯对于这套房子投入的装修资金和感情，就说这几年房价上涨这么厉害，当初几万元就能买到房子，现在想都不要想。”陈金法说，除了返还当初的购房款，陈老伯因装修房屋增值的部分也应得到赔偿，同时老郑应该赔偿一定的房屋原价和现房价之间的差价。
对于陈老伯提出的高额赔偿款，陈金法也明确指出：“我能理解你的心情，但任何赔偿要求都应该于法有据，你提出赔偿40万元的依据在哪里？”
听到这里，陈老伯主动提出要通过专业鉴定，来确定自己的损失。“房屋鉴定，可以对装修部分进行鉴定，很难鉴定其他经济损失，包括你提出的精神损失，弄不好会比你的心理预期差很多。”在陈金法看来，陈老伯的这个方案并不好操作。
“这次房屋买卖合同无效，其实双方都有一定的过错，建议双方就此各退一步，当作是花钱买教训。”最终，在调解员的多次沟通下，双方达成调解协议，由老郑赔偿陈老伯共计17万元。陈老伯夫妻俩也遵守了约定，拿到赔偿款后，如期腾退了房屋。（文中所涉当事人除调解员外均为化名）
陈赛男 俞英超
近日，舟山市普陀区人民调解委员会调解员从情理法出发，打破了僵局，让双方皆大欢喜。
卖出去的房子，多年后原房主要收回
陈老伯是舟山市普陀区人，今年已80多岁，子女们早已成家立业多年，陈老伯便一直跟老伴两人相依为命。
2011年，随着老两口的年纪越来越大，陈老伯开始为两人的晚年生活打算，准备买套房子。这时，刚好听说邻村有人要卖掉家里的老房子，陈老伯就主动联系了房主。房主姓郑，60多岁，想要卖掉的是自家的两间老屋，有些破旧，面积在60平方米左右，价格便宜。
陈老伯和老伴商量，这两间房虽然小了点也破了点，但毕竟便宜，只要好好装修下，也挺适合老两口居住。于是，陈老伯与老郑签订了房屋买卖合同，房款为34800元。协议签订后，陈老伯按约一次性支付了房款，而老郑也将房屋交付给陈老伯。
不过，这处老房子并没有办理宅基地使用权证及房屋产权证。陈老伯想着一手交钱一手交房，这买卖就成了，更何况双方还签订了房屋买卖协议，谁也抵赖不了。
拿到房子后，陈老伯老两口欢欢喜喜地忙起装修来，并很快搬进了“新房”，正式在村里安家养老了。
就这样过了几年。2017年的一天，老郑家想扩建新屋，没法批新的宅基地，唯一的办法就是推掉原来的旧房，在原宅基地上重建。可是，自家的老房子早已卖给了陈老伯，斟酌再三后，老郑只好找到陈老伯，提出要回老屋。“买房子的钱，我退给你，但房子我想收回……”也许是知道自己理亏在先，老郑找到陈老伯好声好气地商量着。“这房子当年就卖给我了，哪有说收回就收回的。”一听要收回自己住了好几年的房子，陈老伯的语气自然好不起来，想都不想就拒绝了。老郑家的房子扩建在即，眼看着陈老伯毫无商量的余地，老郑心里也升起了一团火，争来争去就吵了起来，双方不欢而散。
法院判决腾房，买房者损失谁来承担
陈老伯没想到，几天后，老郑向舟山市普陀区人民法院起诉，要求法院判决两人签订的《房屋买卖合同》无效，并要求陈老伯腾退房屋归还给他。
一审法院认为，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享受的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。陈老伯并非老郑所在村村民，无权取得涉案房屋的宅基地使用权，因此陈老伯向老郑购买该房屋的行为违反了国家法律禁止性规定，应属无效。
据此，一审法院判决，老郑与陈老伯于2011年签订的房屋买卖合同无效，并要求陈老伯于判决生效之日起30日内返还因上述协议取得的房屋。
眼看着自己“钱房两空”，陈老伯向舟山市中级人民法院提起上诉，二审法院经过审理，驳回了陈老伯的上诉，维持原判。不过，一二审法院释明，对于合同无效的后果及其购房款等相应的损失可另行主张。
于是，陈老伯又向普陀区人民法院起诉，要求老郑返还房屋买卖款34800元并赔偿经济损失40万元。
考虑到陈老伯案件符合诉调对接的条件，法院将案件引调至普陀区人民调解委员会。不久，调解员陈金法召集双方当事人进行了第一次调解。“这两间房子，我当初花了4万多元装修，这几年房价又持续上涨，现在他把房子收回去了，不仅当初的装修款白花了，我们老两口连住的地方都没有了。”一想到因为老郑的毁约，自己住了好几年的房子说没就没了，陈老伯顿时激动起来，提出了精神损失等各项赔偿。
可是，老郑认为，自己虽然确实存在一定过错，但也是无奈之举，自己愿意返还购房款并补偿一定的经济损失，但对于陈老伯的“漫天要价”无法接受。
第一次调解以失败告终。
既遵法又顾道德，调解员公平分配解难题
面对僵局，调解员陈金法改变策略，采取“背靠背”方式，从情理法出发，分别做起了双方当事人的工作。
“法院虽然判决了房屋买卖合同无效，但是从道德层面说，你违背了诚实守信的原则，理应承担起合同无效后的赔偿责任。”陈金法对老郑说，你站在陈老伯的角度考虑，两个年过八旬的老人如今无房可住，是不是应该多给一点赔偿？
“如今收回房子，仅仅返还当初的购房款，这对陈老伯很不公平。不说陈老伯对于这套房子投入的装修资金和感情，就说这几年房价上涨这么厉害，当初几万元就能买到房子，现在想都不要想。”陈金法说，除了返还当初的购房款，陈老伯因装修房屋增值的部分也应得到赔偿，同时老郑应该赔偿一定的房屋原价和现房价之间的差价。
对于陈老伯提出的高额赔偿款，陈金法也明确指出：“我能理解你的心情，但任何赔偿要求都应该于法有据，你提出赔偿40万元的依据在哪里？”
听到这里，陈老伯主动提出要通过专业鉴定，来确定自己的损失。“房屋鉴定，可以对装修部分进行鉴定，很难鉴定其他经济损失，包括你提出的精神损失，弄不好会比你的心理预期差很多。”在陈金法看来，陈老伯的这个方案并不好操作。
“这次房屋买卖合同无效，其实双方都有一定的过错，建议双方就此各退一步，当作是花钱买教训。”最终，在调解员的多次沟通下，双方达成调解协议，由老郑赔偿陈老伯共计17万元。陈老伯夫妻俩也遵守了约定，拿到赔偿款后，如期腾退了房屋。（文中所涉当事人除调解员外均为化名）
陈赛男 俞英超
