2003年，因工作需要，将户口从农村迁到城镇的胡某将自家位于慈溪横河某村的两间无人居住的村屋以13万余元的价格转让给了张某。因原房屋比较老旧，张某在同胡某商议后，决定以胡某的名义申请改建报批，实际则由张某出资建造，并约定最终产权归张某。为避免风险，双方就办理房屋及土地过户手续、毁约后的赔偿责任等作了详细约定。
　　10多年过去了，胡某原来所在村面临拆迁安置，他想把自己的老宅拿回来。由于自己妻子的户口始终没有变动，了解到张某及其丈夫的户籍都在古塘街道，是无权购买农村宅基地的。胡某便将张某起诉至法院，要求张某返还房产。
　　说法：法院最终支持了胡某提出的房屋买卖合同无效请求。根据《物权法》和《土地管理法》等国家法律和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体只能是该村的农村居民，城镇购买者不能取得宅基地所有权。而张某并非所购房屋所在村的村民，是城镇居民，他与胡某签订的农村房屋买卖合同因违反法律规定而无效。
　　承办法官表示，司法实践中，对于城镇居民购买农村房屋时合同的效力认定，仍坚持“以合同无效为原则，有效为例外”的处理原则。不过，出卖人虽能通过司法途径确认房屋买卖合同无效，并不等于可以获得期望的巨额利益。买卖合同无效后，买受人有权要求出卖人赔偿房屋装修、购房款的利息等实际损失以及因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。
　　同时，法官指出，合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，导致当事人合同利益的落空，为防止不恰当地扩大无效合同的范围，以维护正常的市场交易、保护交易人的合理预期和交易安全，防止当事人滥用“违反国家强制性规定”恶意背信弃义，在司法实践中也适当扩展了合同有效的范围，例如：连环买卖；合同订立后，买方的户口已迁入房屋所在地的集体经济组织等。
高敏 魏溪 王萱